楼市需求端持续宽松 “因城施策”进一步打开

来源：21世纪经济报道 记者：孔海丽

2022年无疑是房地产政策频出的一年。据不完全统计，2022年全国各地共发布促进住房需求的政策超千条，创近年新高。尤其是年末，多项重磅政策落地，中央层面定调“房地产是国民经济的支柱产业”，有力提振了居民对住房消费的预期。

需求端政策涉及优化限购、限售、限贷、限价、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴等方面，一、二手联动，从购房成本到交易流程，全方位发力，将居住消费门槛降至历史新低。

进入2023年，这种势头依然未停歇，楼市需求端政策来到新一轮宽松周期。

监管层方面，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，给各地方政府依据市场形势调整首套房贷款利率下限的自主权。

地方层面，据中指研究院统计，1月前11天，已有22个省市出台22条楼市宽松政策。其中，一线城市深圳推行二手房“带押过户”，热点城市东莞将首套房最低首付降至20%，济南将三孩家庭购买首套住房的公积金贷款额度提高至100万元，长沙为两孩及以上本地户籍家庭增加一套住房名额，进一步激发本地购房需求潜力。

“因城施策，多措并举，应出尽出。”受访的业内人士表示，本轮住房需求政策密集释放，但市场整体表现并未出现明显的拐点，未来政策力度有望进一步加强，以促进购房者预期好转。

值得注意的是，居民需求端相对疲软的原因或并不在于购房门槛，更多与当下的宏观环境及收入预期相关，对购买意愿的修复将成为一项关键工作。

切实降低购房门槛

需求端是楼市良性循环的原点，也是各项政策持续发力的关键目标。

为降低住房消费门槛，需求端宽松主要聚焦于解除限购、解除限贷、降低首付比例、降低房贷利率等方面，切实为购房者入市降低成本。

在限购方面，有30余个城市陆续放松了限购政策，调降了二手房或者外围城区的限购条件，而杭州、成都、西安、厦门、武汉等热点城市相继加入，以及佛山和东莞相继宣布全面退出限购，意味着需求端纾困政策在高能级城市群中进一步打开，有望推动更多潜在消费群体进入市场。

限贷方面，有超过100座城市放松限贷政策，部分城市首套房的最低首付比例已降低至20%，苏州等50城还调降了二套房的首付比例，促进改善型需求入场。

此外，包括西安等城市放松了限价政策，广州等城市已实质性取消了二手房指导价政策，为二手房需求的释放进行松绑。

而房贷利率的降低，则在本轮楼市周期中发挥了重要的引导作用。

据中指研究院监测数据，截至2022年年底，已有30城将首套房贷利率降至4%以下，包括武汉、贵阳、天津等。

2023年1月，房贷利率又迎好消息，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着，各城市“因城施策”的力度进一步加大，可以将住房贷款利率与新房价格走势挂钩、按季度动态调整，部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。

根据国家统计局70个大中城市房价数据计算，最近3个月新房房价环比和同比均持续下降的城市共有38个，其中二线城市有13个，三、四线城市有25个。如果从70个大中城市扩展至全国范围，符合条件，可以调降首套房贷利率的城市数量将会更多。

经过这轮调降，主流房贷利率已经从之前的5%以上，降至4%左右，创近年新低。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，“通过下调房贷利率，切实减少了购房者的月供支出，能提振购房者买房、换房的意愿，也可以有效改善市场预期。”

即便是房贷利率执行“LPR+55个基点”的北京，购房者也可以享受到实打实的成本降低。购房者王洋告诉21世纪经济报道记者，他2020年在北京市东四环附近购入了一套小型住宅，房贷的商业贷款部分利率为5.2%。今年1月1日之后，房贷随LPR降至4.85%，每个月可省300元利息。

因城施策多措并举

除了以往传统的需求端支持政策，2022年以来，更多创新政策在“房住不炒”“因城施策”的原则下百花齐放。

1月10日，长沙市住房和城乡建设局回复网友称，“对‘依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标’的相关政策已通过市政府常务会议审议，正在按程序报备。”

叠加长沙此前“盘活存量房供作租赁住房可释放一套购房名额”的政策，理论上来看，长沙户籍两孩及以上家庭将拥有4套房的购房资格。

长沙多措并举支持居住消费释放，也是本轮楼市需求端松绑的一个缩影。

近段时间，多个热点城市相继出台了包括“一人购房全家帮”“支持多孩家庭获得更多购房资质”、“提高公积金额度”“发放购房补贴”“二手房‘带押过户’”“‘卖一买一’可退个税”等在内的需求端支持政策，掀起了新一轮救市大潮。

这也是监管层所希冀的动向。

住建部部长倪虹近期明确表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

李宇嘉认为，对于刚需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向，即便是在楼市比较火热的时候，这样的基调也从来没有变过。住建部重申这一点，与央行“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”是一致的，就是要创造出政策红利，引导和改善市场的预期，降低购房消费的门槛，尽快让楼市需求端能稳定下来。

一系列表态和支持政策密集释放之后，重点城市已经开始出现回暖的火苗。中指研究院监测数据显示，元旦假期重点城市新房成交面积同比增长超两成。

贝壳研究院数据则显示，1月上旬，50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等城市增幅均在40%以上。从成交量来看，贝壳50城1月上旬日均二手房成交量较去年12月日均增加39%。廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

“市场预期向上的趋势基本确定。预计疫情期间被抑制的改善型需求会加快释放，2023年一季度核心城市房地产市场有望迎来开门红。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

但需求端的整体复苏尚需时间。

一位不愿具名的知名民营房企北京区域高管告诉21世纪经济报道记者，他们对于北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市的担忧没有那么大，但受到收入预期下行、房价无法持续上涨等情绪影响，广阔的三四线城市居民的购房意愿趋于空前的理性，整体市场的复苏需要预期先行回暖，“但这不是一蹴而就的”。