《改善优质房企资产负债表计划行动方案》将推进21项任务

关于“四项行动”的具体内容来了。据新华社1月13日消息，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（简称《行动方案》），围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。

纵观这21项任务，包括继续推动“保交楼”、多渠道稳定优质房企融资、扩大租赁住房供给、完善金融政策等内容。在业内人士看来，这是继“金融支持房地产16条”政策后，又一重磅新政，最终将促进房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。

围绕“四项行动”重点推进21项任务

事实上，在今年1月10日，人民银行、银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会上，《行动方案》已经提前披露部分内容。其中提到，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

根据新华社消息，《行动方案》按照稳当前也利长远的思路，通过短期针对性措施和中长期制度性安排，围绕上述四个方面重点推进21项工作任务。

《行动方案》内容覆盖面多，诸如在保交楼方面，加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、加大保交楼专项借款配套融资力度；同时，设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清；在租赁住房方面，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。此外，在稳定优质房企融资方面，加大信贷、债券等新增融资支持力度，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施。

在备受关注的“三线四档”政策调整与优化方面，《行动方案》提到，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期、完善针对30家试点房企的“三线四档”规则。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《行动方案》从房企、金融机构、住房需求端等三个层面同步推进。房企端，既包括优质房企资产负债表改善，也包括出险房企风险处置；金融端，既包括优质房企信用修复，多渠道融资正常化，也包括出险房企收并购，并让部分项目通过风险有序释放的形式，让风险释放“慢撒气”；需求端，加大金融政策扶持，稳定市场销售，推进保交楼资金硬缺口攻坚，激活企业造血功能，恢复市场信心。

“四方面行动，是综合推动房地产化解风险、保交楼、稳预期等多项目标同步实现的具体渠道，也指明了金融机构参与纾困，并确保资金投放安全的几个路径，也是将房地产行业稳定和金融稳定、经济稳增长、民生保障能协调起来的一揽子部署。”李宇嘉如是说。

新年伊始3500亿资金支持“保交楼”

“保交楼”仍是2023年房地产行业的重要工作。

据《行动方案》，在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。

“保交楼”是金融部门确保房地产市场平稳发展的重要切入点。加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障……一系列围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作安排将在近期加速推进。

事实上，去年为支持“保交楼”，已经陆续有专项借款和贷款支持计划推出。去年8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达2000亿元，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。去年11月21日，人民银行、银保监会联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜介绍，在前期推出的保交楼专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元保交楼贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，从《行动方案》来看，今年的保交楼至少有四项工作要推进，即专项借款、贷款支持计划、配套融资、司法保障。此类计划充分说明，当前保交楼工作遵循继续保障的导向，也意味着2023年保交楼工作将继续发力。

在李宇嘉看来，保交楼方面，2023年进入攻坚期，剩下的都是难啃的骨头，资金存在硬缺口。一方面，需求端稳定楼市，让剩余货值可盘活，创造输血资金；另一方面，需求端稳定，资产价格就能稳定，纾困资金也愿意进入保交楼领域。最后，保交楼是修复百姓预期和信心，也是稳定楼市的关键一步。

李宇嘉认为，对于存在资金硬缺口、短期难以靠货值盘活的项目，先有国有资金进入，把房子交付了，然后再追究司法和违法责任。因此，此次方案提出，新增1500亿元保交楼专项借款投放，就是解决硬缺口的一块资金。

优化“三线四档”，完善部分参数

此前，市场消息传出，将要优化“三线四档”，如今政策靴子终于落地。

过去几年，我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，先后推出重点房企“三线四档”规则试点和房地产贷款集中度管理等制度。

《行动方案》明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

李宇嘉认为，这也是贯彻国家提出的向新模式平稳过渡，而不是疾风暴雨式地过渡，导致合成谬误、风险爆发。长效机制一定要落地，但不拘泥于短期得失，不是毕其功于一役，而是在发展中解决问题。

“只是过渡期延长、整体框架不变，而不是不执行了，不是取消了。这也意味着，等楼市稳定下来，相关长效机制举措将继续实施和考核，向新模式过渡的决心不变。”李宇嘉如是说。

需要指出的是，《行动方案》主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企。据了解，方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。

李宇嘉表示，在一揽子金融扶持方面，仍旧贯彻市场化、法制化、商业自愿的原则。即便是对优质房企，金融机构是否愿意提供支持，包括资金投放、贷款展期、收并购，也仍需坚持商业自愿的原则，无法强制，毕竟房企和金融机构都是市场化的经营企业。政策能做到的就是，需求端政策纾困楼市，让资产价格稳定下来，为资金进入地产创造良好的预期和环境。

来源：新京报记者 段文平